Egy, a 2014. évi LXXIV. törvénnyel (a továbbiakban: Módosító törvény) kihirdetett jogszabályi rendelkezés alapján lehetővé vált, hogy azok a belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok, akik (amelyek) a főszabályként adómentes ingatlanértékesítéseiket – a lakóingatlan értékesítésre is kiterjedően – adókötelessé tették, egyszeri alkalommal dönthetnek úgy, hogy a lakóingatlanokat 2015. január 1-jétől a továbbiakban adómentesen értékesítik. 

Ez a lehetőség adott az említett adóalanyok számára függetlenül attól, hogy az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben (a továbbiakban: Áfa-törvény) az adókötelessé tétellel összefüggően előírt ötéves kötöttség időtartama még nem telt le.

A jogszabályi háttér

Az Áfa-törvény 290. §-a szerint, ha a belföldön nyilvántartásba vett adóalany – a Módosító törvény kihirdetését követő napig, azaz 2014. november 27-éig – az állami adóhatóságnak nyilatkozott arról, hogy az Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjában említett valamennyi termékértékesítését adókötelessé teszi, nyilatkozatát 2015. február 28-ig a lakóingatlan értékesítésére vonatkozóan – az Áfa-törvény 88. § (4) bekezdésére tekintettel – megváltoztathatja. A lakóingatlan-értékesítés adó alóli mentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó.

Tudnivalók, tennivalók, a változás bejelentése

Érintett ingatlanok köre

Az Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontja szerint főszabályként adómentes ingatlan értékesítések: 

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek 

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év 
[a ja) és jb) alpont alá tartozó ingatlanok a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan];

k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését. 

Fentiekre figyelemmel az egyszeri, jelen változtatási lehetőség a beépítés alatt álló vagy beépített „új” ingatlanok körébe nem tartozó, azaz főszabályként adómentes, „régi” ingatlanok közé sorolandó, és az Áfa-törvény 259. § 12. pontja szerint lakóingatlannak minősülő ingatlanok értékesítésére terjed ki. (Természetesen csak abban az esetben értelmezhető ez az egyszeri kilépés, mint változás, ha a „régi” lakóingatlan értékesítését az adóalany az Áfa-törvény 88. §-a alapján korábban, 2014. november 27-éig bezárólag, adókötelessé tette.) A lakóingatlannak nem minősülő egyéb beépített ingatlanok, a beépítetlen ingatlanok (ide nem értve az építési telket) tekintetében a korábban tett, adókötelessé tételre irányuló nyilatkozat továbbra is hatályos marad, vagyis az Áfa-törvény 88. § (5) bekezdése szerint az eredeti választás évét követő ötödik év végéig azokat csak adókötelesen értékesítheti az érintett adóalany. Az említett időkorlát elteltével a korábban adókötelessé tett, lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítése esetében is lehetőség van/lesz változtatásra.

A változás bejelentése

Az adókötelezettség választás alóli kijelentkezést az egyes adóalanyi körökhöz igazodóan a bejelentésre, változásbejelentésre rendszeresített adatlapok megfelelő kitöltésével és adóhatósághoz történő benyújtásával lehet teljesíteni, 2015. február 28-áig. Tekintettel arra, hogy ez a határnap nem munkanapra esik, e változás bejelentésére 2015. március 2-áig van lehetőség.

Időbeli hatály

Az Áfa-törvény 290. §-ában szereplő azon rendelkezés, mely szerint lakóingatlan-értékesítés adó alóli mentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó, a gyakorlatban azt jelenti, hogy az érintett körbe tartozó ingatlan értékesítés esetén, ha az adófizetési kötelezettség 2014. december 31-ét követő időpontban keletkezik (például 2015. január 3-án), a mentesség alkalmazható akkor is, ha a 290. § szerint lehetővé vált kilépési szándékot például csak 2015. február 15-én jelentik be az adóhatósághoz. Azonban például egy 2014. december 27-én teljesített – az érintett körbe tartozó – ingatlan értékesítés még nem lehet adómentes, függetlenül attól, hogy a kilépési szándékot 2015. február 1-jén, vagy például 2014. december 28-án jelentik be.

Előleg kérdése

Az ingatlanértékesítéshez fizetett előleg megítélése tekintetében a fő szabályok az irányadók. Az Áfa-törvény 84. § (2) bekezdése b) pontja alapján a fizetendő adó megállapítására a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Az Áfa-törvény 59. § (1) bekezdése értelmében előleg esetében a fizetendő adót annak jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani. Tekintettel arra, hogy az áfa-törvény 290. §-a értelmében a lakóingatlan-értékesítés adómentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó, a 2015-ös teljesítéshez 2014-ben kézhez vett, jóváírt előlegre ez a rendelkezés nem vonatkozik. Vagyis a 2014-ben kézhez vett, jóváírt előleget az Áfa-törvény 59. § (2) bekezdése alapján úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó összegét is tartalmazza. 

Figyelem!

A módosítással lehetővé tett, adómentes körbe való kivételes visszalépés kapcsán figyelemmel kell lenni arra, hogy a változtatási lehetőséggel érintett lakóingatlanok körében – az adómentes értékesítésre tekintettel – felmerül az Áfa-törvény 136. § vagy a 11. § (2) bekezdés c) pont alkalmazásának szükségessége, kötelezettsége, annak függvényében, hogy az adott lakóingatlan tárgyi eszközként vagy annak nem minősülő egyéb eszközként volt az adóalany használatában. Vagyis az adott lakóingatlan beszerzését terhelő és levonható adó időarányos részbeni visszafizetési kötelezettségével, illetve a levonható adóra tekintettel adófizetési kötelezettséggel számolni kell!

Az Áfa-törvény 136. § szerint ugyanis abban az esetben, ha az adóalany a tárgyi eszközt a 135. § (1) bekezdésében meghatározott időtartamon belül (2008. évet megelőző rendeltetésszerű használatbavétel esetén 120 hónapos, 2008-tól kezdődően történt használatba vétel esetén 240 hónapos figyelési időszakon belül) értékesíti, a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosítaná.

Lakásvásárlási illeték 2015: 1 év haladékot az adóhatóság az illeték befizetésre

Az Áfa-törvény 11. § (2) bekezdés c) pontja szerint pedig ellenérték fejében teljesített termékértékesítésnek tekintendő a tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg.