Lakáshitelek – Olcsóbb vagy drágább hitelekre számíthatunk?

Mit változtattak a bankok a lakáshiteleiken?

A forintosítás és a hitelek visszatérítése kapcsán egyelőre úgy tűnik, csak arra volt idő, hogy az új szabályoknak megfelelően alakítsák át hitelkonstrukcióikat. Azaz el kellett dönteniük, milyen gyakran nyúlnak majd a kamathoz, kamatfelárhoz, illetve milyen mutatószám alapján fogják azt módosítani.

Az ügyfél szempontjából ma, amikor effektíve csak forinthitelt lehet elérni, pénzügyi szempontból a legfontosabb kockázati elem a kamat változása és az ebből adódó esetleges törlesztőrészlet-változás. A hitelek kamatozását a leggyakoribb esetekben két tényező határozza meg: (1) a referenciakamat esetleges változása és a (2) kamatfelár változása. Az előbbi gyakrabban, míg az utóbbi ritkábban változhat. Előzőekből adódóan a referenciakamat potenciális változásának gyakorisága lesz a meghatározó a hitelfelvevők számára.

Fotó: Bankmonitor

A hitelfelvevők számára elérhető rögzített kamatozású hitel. Ebben az esetben nincs referenciakamat. A rögzített kamat pedig leggyakrabban 3 évente változhat. Van azonban olyan hitelt nyújtó bank, ahol 20 évig rögzített kamat is elérhető (természetesen drágábban).

Fotó: Bankmonitor

Mit változtattak a bankok a kamatokon?

A piaci lakáshiteleket tekintve mindössze egy banknál fordult elő, hogy egy kamatperiódust egy másikra cserélt. Jelesül az FHB Bank 1 éves referenciakamathoz kötött hitele helyett február 1-je óta 6 hónapos referenciakamathoz kötött hitelt kínál. A többi pénzintézetnél változatlanul elérhetők a korábban érvényben volt kamatperiódusok, maximum a lehetséges futamidő tekintetében történt kisebb módosítás. Az árazás tekintetében az OTP Bank és a Sberbank esetében történt kedvező változás. Előbbinél 0,2 százalékkal, utóbbinál 0,8 százalékkal mérséklődtek egyes hiteltermékek kamatfelárai.

A kamattámogatott hiteleknél a fair banki törvényeknek való megfelelést július 1-jei határidővel kell teljesíteni, így ezek körében nem történt változás.

Mit hivatott szabályozni az új fair banki törvény?

Az új szabályokkal elsősorban a hitelek kamatának változását kívánták átláthatóbbá tenni. Egyrészt egyértelműen behatárolták, hogy adott futamidő esetén milyen gyakran módosíthat a bank az ügyfél által fizetendő kamat mértékén. Másrészt a változást számszerűsítő tényezők is megjelölésre kerültek (kamat, illetve kamatfelár-változtatási mutatók), amelyeket a Magyar Nemzeti Bank honlapján tartanak nyilván.

A 3 évnél rövidebb futamidejű hitelek

• vagy végig fix kamatozásúak lehetnek
• vagy referenciakamathoz kötött hitel esetén a kamatfelár mértéke fix végig (referencia kamatozású hitelnél az ügyfél által fizetendő kamat = referenciakamat + kamatfelár)

A referenciakamat változása továbbra sem minősül egyoldalú kamatváltoztatásnak, az a futamidő alatt akár 3 havonta is módosulhat (például 3 havi BUBOR-hoz kötött kamatozás esetén).

A 3 évnél hosszabb futamidejű hitelek esetén a kamat, referencia kamatozás esetén pedig a kamatfelár leggyakrabban 3 évente módosulhat.

Akkor most előre lehet tudni, hogyan fog változni a hitelek kamata?

Nem. A hitelek kamatkockázata olyan szempontból továbbra is megmarad, hogy előre senki nem fogja tudni megjósolni, hány százalékkal változhat a futamidő során. Amivel többet tudhat ma az adós, hogy milyen tényezők vezethetnek a hitel kamatának emelkedéséhez (például a 3 éves vagy az 5 éves állampapírok hozamának változása).

Ha emelkedik a kamat, ingyenesen felmondható a hitel

Amennyiben a futamidő során arról tájékoztat a bank, hogy a következő kamatperiódusban magasabb kamatot kell fizetnünk, lehetőségünk van díjmentesen felmondani a hitelt. Ezt a kamatperiódus lejárta előtt 60 nappal tehetjük meg, és a kamatperiódus utolsó napjáig kell visszafizetni a tartozást.

Az új szabályok miatt hosszabb átfutási idővel számolhatunk

A kamatváltoztatás lehetőségének szabályozásán túl az új törvény kötelezően előírja, hogy a hitelszerződést az adósnak a szerződéskötés napja előtt 7 nappal megismerhetővé kell tenni. Azaz, ha hitelkérelmünket jóváhagyták, a szerződéskötést minimum 7 nappal előre tudjuk egyeztetni a bankkal. Ez egy lakáshitelnél mindenképpen számít, mivel a vételárat az adásvételi szerződés szerinti fizetési határidőre kell teljesíteni a banknak is. Így a banki átfutási időre – amely átlagosan a hitelkérelem befogadásától a folyósításig 1 hónap – továbbra is figyelemmel kell lenni.