Lakáshitel feltételek 2018/2019 – Hitelre vennél új lakást?

Az új lakás vásárlásnál számos dologra kell figyelni, az egyik legfontosabb – a korábban már többször tárgyalt minőség mellett – ahhoz kapcsolódik, hogy mikor és miből finanszírozzuk az otthon megvételét. A fizetés ugyanis történhet szakaszosan és egy viszonylag kisebb összegű előleget követően a használatba vételi engedély megszerzése után is. Bonyolítja azonban a helyzetet, ha a lakás megvásárlásához hitelre is szükség van.

Ebben az esetben ugyanis még körültekintőbben kell eljárni, mivel milliókat is bukhatunk, ha mégsem úgy, vagy akkor kapjuk meg a kívánt összeget, amikor azt szeretnénk.

Új lakást többféle konstrukcióban vásárolhatunk, egyes beruházók szakaszos fizetést kérnek, ami azt jelenti, hogy egy 10-20 százalékos előleg befizetését követően a készültségi foknak megfelelően kell az összegeket fizetni a kivitelezés során, vagyis a használatba vételi engedély megszerzése utánra már csak minimális összeg marad fenn a vételárból.

Szintén ehhez hasonló az a konstrukció, ahol az előlegfizetést követően ugyan nem szakaszosan, de a szerkezetkész állapot elérésekor kell egy jelentős vételárat odaadni a beruházónak, így szintén viszonylag kis összeg marad csak fenn a használatba vétel megszerzése utánra. Mindkettő fizetési mód jellemzője tehát, hogy a vételár nagyon nagy része még a lakás elkészülte előtt kifizetésre kerül. Ezeket a fizetési módokat inkább a kisebb fejlesztők alkalmazzák.

A nagyobb, és ezért tőkeerősebb beruházók általában a vevők számára kedvezőbb fizetési ütemezéssel dolgoznak, náluk többnyire elég a vételár 10-20 esetleg 30 százalékával lefoglalni a lakást, míg a fennmaradó részt általában csak a használatbavételi engedély megszerzése után kérik el, ami sokkal kisebb kockázatot jelent vásárlói szempontból.

Miért nem mindegy, hogy mikor és mennyit fizetünk?

A fizetési ütemezés – bár lehet, hogy elsőre sokaknak kevésbé tűnik fontosnak – nagyon nem mindegy. Komoly hatással van ugyanis arra, hogy mikor kell például értékesítenünk a korábbi ingatlanunkat, illetve mennyi ideig kell megoldanunk a lakhatást máshogyan. De még ha nem is kell eladnunk ingatlanunkat a lakásvásárláshoz, akkor sem mindegy, hogy a fejlesztő számláján pihen-e a megtakarított pénzünk, vagy a miénken. Különösen nagy szerepe van ennek ma, amikor a legtöbben még tervező asztalról vásárolnak lakást, vagy olyan projektben, ami még építési fázisban tart. A kivitelezéseket sújtó problémák, mint a munkaerőhiány vagy az építőanyag és munkabérköltségek emelkedése a lakások elkészülését sokkal bizonytalanabbá teszi. Az előbb említett gondok egyes projektek meghiúsulásához is vezethetnek, de a jelentős csúszások is komoly problémákat okozhatnak a vásárlóknak.

Még nehezebb a helyzet, ha hitelt is felveszünk

Az új lakások bizony nem olcsóak, így kevesen engedhetik meg, hogy pusztán önerőből, vagyis korábbi megtakarításaikból vagy akár használt lakásuk eladásával vásárolják meg azokat, a legtöbször hitel felvételére kényszerülnek. Ez azonban egy, még csak tervasztalon létező lakás esetében nem úgy megy, mint egy már kézzel fogható használt lakásnál. A történetnek lehetnek buktatói, amelyre a vevőknek mindenképpen érdemes figyelniük, már az előtt, mielőtt lefoglalóznák az adott lakást. Tovább bonyolítja a helyzetet, ha a lakáshoz még CSOK támogatást is szeretnének igénybe venni a leendő tulajdonosok.

Egy új lakás vásárlása ma többnyire azt jelenti, hogy egy, csak 1-1,5 évvel későbbi időpontra elkészülő lakást foglalózunk le. Mivel nincs fizikailag megfogható, és így fedezetként elfogadható ingatlan, a bank csak maximum a mi hitelképességünket tudja vizsgálni – azt is csak előzetesen -, de az ingatlan piaci értékét nem tudja megállapítani, illetve nem is tudja erre az ingatlanra bejegyezni a jelzálogjogot. Mindez azt jelenti, hogy sok esetben a fejlesztő számára az utolsó 10-15-20 vagy akár 30 millió forintot, amit hitelfelvétellel akarunk biztosítani, csak a lakás teljes elkészülte után tudjuk kifizetni.

Az előbbiek miatt a szakaszos fizetés veti fel a hitelfelvétellel finanszírozott lakásvásárlás esetén a legtöbb gondot, a fejlesztőnek ugyanis meg kell elégednie az önrész összegével egészen a lakás elkészültéig. Ez stabilabb fejlesztők esetén járható út lehet akár, az általunk megkérdezett vásárlók, pozitív tapasztalatról számoltak be ezen téren, vagyis a fejlesztő hajlandó volt kisebb önerővel is beérni, és elfogadni, hogy a vételárrészlet egy jelentős része, csak a lakás elkészülte után kerül megfizetésre.

De ha ez nincs is így, még akkor is lehet megoldást találni, például a projektet finanszírozó bank is biztosíthat olyan konstrukciót, ami lehetővé teheti a vevők számára, hogy még a lakások elkészülte előtt felvehessenek hitelt a vételárrészletek kifizetéséhez, illetve egyes bankoknál valamilyen helyettesítő ingatlan bevonását is elfogadják. Jelentősen nehezíti azonban még ebben az esetben is a helyzetet, hogy az éppen lakásvásárlás előtt állók nem feltétlenül rendelkeznek még egy nagy értékű ingatlannal. Ha a korábbi lakásunkat akarjuk ugyanis újra cserélni, akkor ez a mód biztosan nem járható.

Egy 1,5-2 évvel az elkészülte előtt megvásárolt lakás esetében még további probléma lehet, hogy bár előzetes hitelképesség vizsgálatot kérhetünk a banktól, a tényleges szerződéskötésig még „sok víz lefolyik a Dunán”, egy hirtelen munkahelyvesztés, vagy a jövedelmi helyzet változása akár azt is eredményezheti, hogy már nem kapunk a szükséges összegben banki kölcsönt. Azért az előzetes hitelképesség vizsgálatot mindenképpen érdemes megcsináltatni, így legalább annyit biztosan tudunk, ha semmi sem változik, adott jövedelemmel megkaphatjuk-e egyáltalán a szükséges kölcsönösszeget.

Összességében a hitelfelvétellel finanszírozott lakásvásárlás esetén nagyon körültekintően kell eljárnunk. Mielőtt bármilyen papírt aláírnánk egy fejlesztőnél, mindenképpen érdemes a bankoknál tájékozódni, ha ugyanis már lefoglalóztunk egy lakást, és utólag derül ki, hogy nem kaphatjuk meg a szükséges hitelt, vagy nem akkor mikor nekünk szükségünk lenne rá, sajnos komoly összegeket veszíthetünk. Tájékozódni kell arról, hogy az adott beruházás keretén belül milyen fizetési ütemezéssel vásárolunk lakást, az adott fejlesztés áll-e banki finanszírozás alatt, az mely banknál történik. Informálódni kell, hogy milyen lehetőségeket biztosíthat az adott bank a vevők számára. De ezek csak a legalapvetőbb kérdések, még olyan apróságnak tűnő dolgokra is figyelni kell, mint hogy a megkötött szerződést mennyi ideig fogadja el a bank, egyes esetekben például ez nem lehet 6 hónapnál régebbi, miközben a hitel folyósításának feltétele az albetítesítés, ami a földhivatal leterheltsége miatt sok esetben nagyon-nagyon elhúzódik.További információk itt