Csok 2020: fontos lesz a csok-szabályozás a lakáshitelek esetében!

A korábbi Varga-bejelentés után most újabb információk derültek ki arról, hogy a kormány hogyan tervezi az új lakás vásárlásához 2020-ig kedvezményes 5%-os áfa kivezetése után a lakásépítéseket és vásárlásokat ösztönözni, úgy, hogy közben a családok részesüljenek a kedvezményekben és ne a külföldiek vagy/és befektetési céllal vásárlók. Gulyás Gergely miniszter a keddi Kormányinfón bejelentette, hogy az 5000 fő alatti települések esetében emelkedik a CSOK összege (egyelőre ismeretlen mértékben), vagyis a kisebb településeken vásárló családok még magasabb támogatást kaphatnak.

„A CSOK összege növekedni fog az 5000 fő alatti településeken, konkrét összeg még nincs, de jelentős összegű emelést tervez a kormány” – mondta Gulyás.

Az 5%-os újlakás-áfa és egy valamivel magasabb CSOK összeg – kizárólag a kisebb településeken – aligha összehasonlítható egymással a teljes lakáspiac ösztönzése szempontjából. A kisebb településeken ugyanis lényegében nem létezik új építésű lakáspiac, legalábbis ami a fejlesztők által értékesítési célra épített, kész lakóingatlanokat illeti. Ennélfogva az új rendszerben a használt lakásokat érintő támogatások összege még érdekesebb kérdés lesz, ha ugyanis valaki vállalja, hogy egy ilyen településre költözik, a rendelkezésre álló kínálatból szinte csak használt házat fog tudni magának vásárolni, hacsak nem kezd bele egy saját ingatlan építésébe, amihez azonban először telket kell vásárolnia. Ezeknek a telkeknek a tulajdonosai (de persze a használt házak, lakások tulajdonosai is), ha érezhető lesz a kereslet növekedése ezeken a településeken, vélhetően azonnal beárazzák a megnövekedett támogatást, így félő, hogy a megemelt CSOK egy része is elveszhet.

Látjuk tehát, hogy azok a családok, akik élni kívánnak az új támogatással és ennek megfelelve egy 5000 főnél alacsonyabb lélekszámú településen vásárolnak, választhatnak a használt ingatlanok közül (amire most legalább 4 gyermek esetén is csak 2,75 millió forint a támogatás, ami így is sok helyen egy családi ház töredéke) vagy kereshetnek egy fejlesztő által épített új ingatlant, aminek jóval magasabb a támogatása (10+10 millió), de szinte nem is létezik. Továbbá fontos kérdés, hogy mire lesz majd elegendő a megemelt támogatás, hiszen könnyen lehet, hogy a 27%-ra visszaemelkedő áfa kompenzálására nem. Már egy 20-30 milliós új ingatlannál ez legalább 4-7 millió forintos extra kiadást jelent, vagyis legalább ennyivel kellene növekednie az új lakásokra felvehető CSOK-nak, ami a 3 és 4 gyerekes változatnak csupán az 50%-ka, ám a 2 gyerekes támogatás esetén háromszoros támogatási összeget jelentene.

Reméljük belefér ekkora emelés a tervekbe és a költségvetésbe, bár hangsúlyozzuk, hogy nem lenne meglepő, ha akár a telektulajdonos, akár a kivitelező vállalkozó, ismerve a családok megnövelt elérhető támogatását, ezt a növekedést beárazná a termékekbe, szolgáltatásokba.

Külön út lehet, amikor magunk intézzük a házunk megépítését, bár a telek kérdése itt is fontos. Ekkor ugyanis elvben még él az 5 millió forintig visszaigényelhető áfa, valamint az akár 10+10 millió forintos vissza nem térítendő CSOK, ami akár még magasabb is lehet a bejelentés értelmében. A jelenlegi szabályozás szerint ezzel a konstrukcióval tudunk majd 2020 után a legmagasabb összegű támogatást szerezni, csak találjunk megfelelő és megfizethető szakembereket a munkához.

Magánépítők esetében az áfa-visszatérítési támogatás feltételei:

A támogatás mértéke a számlák áfatartalma, maximum 5 millió forint.
Ezeket a számlákat az építési telek vásárlással, az építőanyag-beszerzésekkel, illetve az építőipari szolgáltatásokkal kapcsolatban lehet benyújtani.
Első lépésként az igénylőnek költségvetést kell benyújtania az építkezésről.
Az igénylőnek a hitelintézet által elfogadott költségvetésben szereplő költségek 70%-áról a saját nevére kiállított számlával kell rendelkeznie.

Mi történhet a piacon? – Használt ingatlanok

Mivel egyelőre sem konkrét összegről, sem a bevezetés időpontjáról nem számoltak be, a várható piaci hatások körül is sok a bizonytalan tényező és sok lehetséges kimenet van. Ugyanakkor, ha érdemi növekedés lesz a mostani támogatások mértékében, akkor az is elképzelhető, hogy a célzott, vagyis az 5000 főnél kisebb településeken a CSOK mértékével megegyező áremelkedés megy végbe a kínált ingatlanok áraiban, de vélhetően csak a feltételként megszabott 35 milliós határig. Láthattuk, hogy az új lakásoknál is elindult egy látható árnövekedés a 10+10-es CSOK bejelentését követően, így ha érdemi növelést jelentenek be a használt lakásoknál, az hasonló piaci mechanizmusokat eredményezhet.

Korábbi cikkünkben részletesebben is beszámoltunk róla, hogy mennyi települést érint a magasabb összegű CSOK, és ezek közül melyek vannak még Pest megye határán belül. Jobban szűkítve a listát azokra az 5000 főnél kisebb településekre, amik az agglomerációhoz tartoznak, látható, hogy Telki és Remeteszőlős esetében voltak a legmagasabbak az átlagos ingatlanárak 2016-ban, mindkét településen 50 millió forint felett volt az átlagár.

A legalacsonyabb átlagár – mintegy 5 millió forint – Csörögön volt 2016-ban, az 5000 főnél kisebb, Budapest agglomerációjához tartozó települések közül. Az MNB nominális lakásárindexe szerint 2016 és 2017 vége között országosan 17,9%-kal drágultak a lakóingatlanok a községekben, így mostanra ez az átlag inkább 6 millió forint felé közelíthet. Ez azt is jelenti, hogy ha kétszeresére növekedne a használt ingatlanokra kapható CSOK, egy négygyermekes család lényegében ingyen juthatna házhoz ezen a településen.

Az átlagos árak bár hasznosak, közel sem a legjobb mutató a települések összehasonlítására. A KSH statisztikáiból sajnos csak a teljes vételár szűrhető ki, és nincs megfelelő adat négyzetméterárra, így könnyen lehet, hogy míg Pilisborosjenőn a 30 milliós átlagárhoz átlagosan 150 négyzetméteres ingatlanok tartoztak 2016-ban, addig a jóval „olcsóbb” Pilisszántón 12 millióért csak 80 négyzetmétert vettek a vásárlók. Az összehasonlítás érdekében kigyűjtöttük az ingatlan.com-on található kínálati átlagárakat, ami azért szintén nem tekinthető szentírásnak, de ad egy képet a települések összehasonlításához.

Mi történhet a piacon? – Új ingatlanok

Bár a kedvezményes lakásáfa megszűnéséből fakadó kínálatcsökkenés kompenzálására egyáltalán nem lesz képes a magasabb összegű CSOK, elképzelhető, hogy lesznek olyan kisebb fejlesztők, akik ezeken a településeken kezdenek ingatlanfejlesztésbe, ha azt tapasztalják, hogy van rá kereslet a magasabb és koncentráltabb támogatási rendszer miatt. Főleg, ha már a nagyobb településeken nem lesz elegendő érdeklődő a néhány lakásos kisebb projektekre, a jelentősen emelkedő újlakás-árak miatt.

Továbbá a telekárakban is látványosan lecsapódhat a megnövekedett érdeklődés, ha valóban célba ér az új ösztönző rendszer és a családok tényleg vásárolnak ezeken a településeken, miközben az 5-10 ezer fős környező településeken pedig vissza is eshet a kereslet. vagyis a telektulajdonosok, amennyiben majd eladják az ingatlanukat, a nyertesek között lehetnek.

Aki pedig magának épít új házat valamelyik támogatott településen, magasabb összegű CSOK-ot, és az áfa-visszatérítést is megkaphatja 5 millió forintig. Ezt a támogatást akkor lehet arányaiban maximálisan kihasználni, ha az építési költségek nem magasabbak, mint 18,5 millió forint. Három gyermek mellett tehát 10 millió forintot kaphat a háztartás a CSOK-ból, és 5 millió forintot visszaigényelhet, ha saját maga intézi az építkezést. Ezekre most lehetősége van a családoknak, ha viszont egy ilyen házépítésbe egy 5000 fő alatti településen kezdenek bele, további kedvezményre is számíthatnak, ami ha eléri a 3,5 millió forintot, akkor az imént felvázolt eshetőségnél lényegében egy ingyen házat eredményez, amihez már csak a telek költsége jön hozzá.

A lakáshitelt felvevők nagyobb csoportja számára nagy jelentőséggel bír a BUBOR, hiszen ez határozza meg, hogy 3-6-12 havonta mennyivel is változik meg a havi törlesztőrészlet. Az éven belül változó kamatú hitelek ugyanis a BUBOR-hoz vannak kötve, és ha a BUBOR mértéke megváltozik, akkor az hónapok múlva a törlesztőkben is megjelenik.

Jó hír érkezett számukra, ugyanis a jegybank alelnöke, Nagy Márton megerősítette, hogy 2019 végéig a nulla százalék közelében fog maradni várhatóan a BUBOR. Egészen pontosan úgy fogalmazott, hogy a BUBOR első emelkedésére 2019 végén lehet számítani. Majd, ha ez megtörténik, akkor elkezdhetnek azon gondolkozni, miként is működtessék a jegybanki eszközöket, melyekkel a rövid és hosszú hozamokra hatnak.

Nagy Márton beszélt a jegybanki alapkamatról is, ami per pillanat 0,9%-on található, miközben a BUBOR gyakorlatilag 0%-on. Az alelnök szerint 2020 végén érkezhet el az idő arra, hogy megfontolják az alapkamat szintjét. Az esetleges kamatemelésre bő két és fél év múlva lehet csak számítani, ugyanis az eurózónában a laza kamatpolitika fennmarad. Sőt arra is utalást tett a jegybanki szakember, hogy míg az eurózónában nem történik kamatemelés, addig a hazai jegybankon sincs teher.

Mivel a hitelek kamata a BUBOR-hoz kapcsolt, ezért elsősorban a hiteleseknek annak szintjét kell figyelniük. Ilyen szempontból bő másfél évig biztonságban érezhetik magukat a hitelesek, mert nem várható a törlesztők megemelkedése. Ezt követően viszont nagyobb a bizonytalanság, az interjúból ugyanis nem derült ki, hogy pontosan milyen szintre emelkedhet vissza a BUBOR.

A felső korlát egészen biztosan maga a jegybanki alapkamat, ami 0,9%-on marad még 2020 végéig, így legrosszabb esetben is 0,9% körüli BUBOR emelkedésre van kilátás 2019 vége és 2020 vége között. Hüvelykujj szabály szerint, ha 1%-kal nő a kamat, akkor a törlesztő 8-9%-kal emelkedik meg, vagyis, ha például 60 ezer forintot fizettünk, akkor a kamatemelkedés után 4800-5400 forinttal fizethetünk többet.