Ingatlanjog 2018 – változások!

Több fontos változás lépett hatályba az ingatlanjog területén az elmúlt hónapokban – hívja fel a figyelmet dr. Szűcs Bálint, az RSM Hungary adótanácsadó partnere, az RSM Legal | Szűcs és Társai Ügyvédi Társulás vezetője.

Jelentősen bővült az állami elővásárlási joggal érintett ingatlanok köre 2017 decemberétől, az ingatlanügyletek biztonságát erősíti, hogy a 2018. év elején hatályba lépett új ügyvédi törvény jelentősen módosította az ügyvédi ellenjegyzés szabályait, mind tartalmi, mind formai szempontból. 2018 elejétől lépett életbe az a jogszabály-módosítás is, amely szerint kormányablaknál a jövőben nem terjeszthető elő ingatlan-nyilvántartási kérelem. A termőföld öröklésének szabályozása pedig az egyik EB döntés következtében változhat – ezzel a rövid összefoglalóval kezdi friss bejegyzését dr. Szűcs Bálint, az RSM Hungary adótanácsadó partnere, az RSM Legal | Szűcs és Társai Ügyvédi Társulás vezetője.

Jelentősen bővült az állami elővásárlási joggal érintett ingatlanok köre

A hazai jogi szabályozás a jogalkotó által kitűzött társadalmi célok elérése érdekében már régóta alkalmazza az állam javára biztosított elővásárlási jog intézményét. Az elővásárlási jog lehetőséget biztosít annak jogosultja – jelen esetben az állam – részére, hogy a más tulajdonában álló dolgot azonos feltételekkel megvásárolja abban az esetben, ha a tulajdonos azt harmadik személy részére értékesíteni kívánja.

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény alapján a kitűzött birtokpolitikai célok megvalósítása, ezen belül elsősorban a gazdaságos művelésre alkalmas birtokméret kialakítása, a közepes méretű agrárüzemek elterjedése, illetve a közfoglalkoztatás és más közérdekű cél megvalósítása érdekében az államot mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld eladása esetén a többi elővásárlási jogosultat megillető sorrendben elővásárlási jog illeti meg.

A kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény állam részére a kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire az állam részére első helyen elővásárlási jogot biztosít, ha ezt a védetté nyilvánító, illetőleg a védettséget módosító rendelet kimondja. Ezen felül az 1998. január 1-je előtt hatályos jogszabályok alapján műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védett ingatlanok tekintetében első helyen az államot (második helyen a feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot vagy fővárosi és kerületi önkormányzatot) elővásárlási jog illeti meg.

A világörökségről szóló 2011. évi LXXVII. törvény 2017. decemberében hatályba lépett módosítása az állami elővásárlási jogot a világörökségi helyszínen található ingatlanokra is kiterjesztette azzal a szándékkal, hogy hangsúlyosabban érvényesítésre kerüljenek a világörökségi egyezményben megállapított célok és meg lehessen akadályozni, hogy az értékes területeken álló ingatlanok tömegesen külföldiek kezébe kerüljenek, vagy azokat a világörökségi területhez nem méltó célra használják. Ilyen világörökségi helyszínek Budapesten a Duna-partok, a Budai Várnegyed és az Andrássy út és további vidéki helyszínek.

A jogszabály-módosítással érintett ingatlanokra az állam elővásárlási jogot jegyeztet be az ingatlan-nyilvántartásba, ennek érdekében az erre kijelölt hatóság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot.

A világörökség védelmével összefüggésben az államot megillető elővásárlási jog gyakorlásának részletszabályait és a világörökségi helyszínen található több mint 80.000 ingatlan felsorolását a törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet tartalmazza.

A magyar állam elővásárlási jogát a világörökségi helyszíntől függően a rendeletben megjelölt a természet védelméért felelős miniszter vagy a kulturális örökség védelméért felelős miniszter gyakorolja. Az elővásárlási jog gyakorlására felhívó megkeresést az ingatlant eladni szándékozó tulajdonosnak az ingatlan fekvési helye szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalhoz, de a miniszternek címezve kell benyújtani.

A megkeresést a jogszabályban meghatározott adattartalommal kell benyújtani, a megkereséshez csatolni kell az adásvétel lényeges elemeit tartalmazó vételi szándéknyilatkozatot, szerződés tervezetet vagy szerződést.

Az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot az illetékes miniszter a megkeresésnek a kormányhivatalhoz történő megérkezésétől számított nyolc napon belül teszi meg. Ha ilyen nyilatkozat megtételére határidőben nem kerül sor, azt az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak kell tekinteni.

A világörökség védelmével összefüggésben fennálló elővásárlási jog alól jelenleg kivételt képeznek a lakhatás céljára épületek (lakások, lakóházak),valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földek, annak ellenére, hogy a kormányrendelet ezeknek az ingatlanoknak a felsorolását is tartalmazza. Kérdés hogy a jövőben a jogalkotó az elővásárlási jogot ezekre az ingatlanokra is ki akarja e majd terjeszteni.

Növekszik az ingatlanügyletek biztonsága

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény szerint a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, telki szolgalmi jog, vételi és eladási jog, hitelintézetek kivételével a jelzálogjog létrejötte, változása, megszűnése közokirat vagy ügyvéd, jogtanácsos által ellenjegyzett okirat alapján jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.  Ezzel összhangban a hazai ingatlanforgalom jelentős része ügyvédek által szerkesztett okiratok alapján kerül lebonyolításra és a közhiteles nyilvántartáson történő átvezetésre.

A 2018. év elején hatályba lépett új ügyvédi törvény jelentősen módosította az ügyvédi ellenjegyzés szabályait, mind tartalmi, mind formai szempontból. A módosítások eredményeképpen az az ellenjegyzett ügyvédi iratok okirati biztonsági szintje megnőtt, ami egyben az ingatlanügyletek biztonságnak a növekedésével is jár.

A törvény szerint, az ügyvéd az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre irányuló eljárásban történő eljárásra, illetve az ott történő bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére irányuló megbízás esetén a személyazonosság ellenőrzése érdekében köteles a felek okmányait a jogügyletek biztonságát erősítő adatszolgáltatási keretrendszer (JÜB) használatával a hatósági nyilvántartásból ellenőrizni.

Az új szabályozás szerint az ingatlan ügyletek során eljáró ügyvédek az adatszolgáltatást ingyenesen vehetik igénybe, az azonosított személyek adatairól a jogügyletek biztonságának elősegítése érdekében az ügyvédnek a jogszabályban meghatározott adattartalommal nyilvántartást kell vezetnie.

Az ügylettel érintett felek hatósági nyilvántartás segítségével történő azonosításán felül az ügyvéd az okiratszerkesztési tevékenység során köteles az ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatait és a tulajdonjogra, az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat is ellenőrizni, szükség esetén akár földhivatali betekintés útján.

A felek és az ingatlan adatainak az ellenőrzését követően kerülhet sor az okirat ellenjegyzésére, amivel az ügyvéd tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak és a felek ügyleti akaratának megfelel, továbbá hogy az ügyvéd az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és az okiratot a felek előtte írták alá vagy az aláírást sajátjukként ismerték el. Ha a szerződést külföldön írják alá, a megfelelő szabályok szerint lehetőség van az aláírás külképviseleti vagy közjegyzői úton történő hitelesítésére.

Az okirati ellenjegyzés formai követelményei is megváltoztak, így az ellenjegyzett okiratot több oldalból álló okirat esetén folyamatos oldalszámozással kell ellátni, az okirat minden oldalán a feleknek vagy arra az okiratban meghatalmazott félnek kézjegyével kell ellátnia, a feleknek alá kell írniuk, az ellenjegyző ügyvédnek a neve, a kamarai azonosító száma, az ellenjegyzés ténye, továbbá az ellenjegyzés helye és időpontja feltüntetése mellett alá kell írnia. Az ellenjegyző ügyvéd az okiraton az aláírása oldalán a szárazbélyegzőjének a lenyomatát elhelyezi.

A szabályozás új elemét képező, a kamarai azonosító számnak az okiraton történő feltüntetésére vonatkozó kötelezettség lehetővé teszi az okiratot ellenjegyző ügyvéd érvényes ügyvédi kamarai tagságának, ilyen módon az ellenjegyzési jogosultságának az ellenőrzését, amelyet az ügyvédi kamara által üzemeltetett honlapon keresztül bárki elvégezhet.

Változások az ingatlan-nyilvántartásban

A területi közigazgatás átalakítási folyamat részeként 2011-ben létrehozott kormányablak hálózat azzal a céllal került kialakításra, hogy egy olyan hivatali rendszer álljon rendelkezésre, ahol mindenki a lakhelyéhez legközelebb, vagy akár utazása során tudja intézni ügyeit. A kormányablakoknál több mint több 1500 állammal kapcsolatos, illetve közigazgatási ügy intézésére van lehetőség, a közelmúltig az ilyen ügyek közé tartoztak egyes ingatlan-nyilvántartási ügytípusok, például haszonélvezeti jog törlése iránti kérelmek benyújthatók voltak kormányablakban.  Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 2018. év elejétől hatályos módosítása ezt a lehetőséget megszüntette, így ingatlan-nyilvántartási kérelem kormányablaknál a jövőben nem terjeszthető elő.

A jogszabály-módosítás rögzíti azt is, hogy ingatlan-nyilvántartási eljárás során a kérelmet kizárólag írásban lehet előterjeszteni, ennek megfelelően az egyébként fejlesztés alatt álló elektronikis ingatlan-nyilvántartás bevezetésére a közeljövőben várhatóan nem fog sor kerülni.

Az ingatlan beruházásokkal kapcsolatos adminisztrációt is egyszerűsítő új szabály, hogy művelési ág változása például művelés alóli kivonás esetén nem kell változási vázrajzot benyújtani a földhivatalhoz, ha a földrészlet egész területe más művelési ágra változik.

A hatályba lépett általános közigazgatási rendtartás szabályaival összhangban pontosításra kerültek az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a hiánypótlási határidőkre vonatkozó szabályok. Ha a földhivatali beadvány hiányossága olyan fokú hogy az nem pótolható, a kérelem hiánypótlás nélküli elutasítására kerül sor. Ilyen hiányosságnak minősül, ha a bejegyezhetőséghez a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani (például név, fekvés és helyrajzi szám elírás, aláírás, ellenjegyzés hiánya) vagy a benyújtott kérelem vagy okirat érthetetlen, ellentmondó, vagy a termőföld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésen a mezőgazdasági igazgatási szerv törvényben előírt jóváhagyásáról szóló záradék nem szerepel. Ha a hiányosságok nem olyan súlyúak ami alapján a kérelmet el kell utasítani, abban az esetben a földhivatal a hiány pótlását írja elő az ügyfél részére és erre határidőt tűz. A korábbinál szigorúbb új szabályozás szerint a hiány pótlására rendelkezésre álló határidő indokolt esetben kérelemre nyolc nappal hosszabbítható meg, a meghosszabbított hiánypótlási határidő számítása az eredeti határidő lejártát követő nappal kezdődik. A hiánypótlási határidő további meghosszabbítására nincs lehetőség.

Változhat a termőföld öröklésének szabályozása az EB döntése következtében

A közelmúltban a termőföldek forgalmát szabályozó törvényekkel kapcsolatos fontos bírósági döntés született, amelyben az Európai Unió Bírósága megállapította, hogy ellentétesek az uniós joggal a földforgalmi jogszabályok egyes rendelkezései.

A jelenleg hatályos jogi szabályozás szerint ugyanis 2014. évben a törvény erejénél fogva megszűnt azoknak a személyeknek a mezőgazdasági földterületeken fennálló, szerződéssel alapított használati, haszonélvezeti joga, akik nem voltak közeli hozzátartozói az érintett földterületek tulajdonosainak. Az ilyen haszonélvezeti jogbejegyzéseket az eljáró földhivatalok hivatalból törölték. A magyar hatóságok döntését külföldi állampolgárok támadták meg bíróság előtt, az ügyben született ítélet szerint a vitatott szabályozás valóban az uniós joggal ellentétes, mivel az a tőke szabad mozgásának korlátozását képezi és a magyar állampolgároknál nagyobb arányban sújtja a külföldieket. A bírósági ítélet nemcsak a külföldieket, hanem azokat a magyar állampolgárokat is érinti, akiknek a haszonélvezeti, használati jogát az érintett szabályok alapján törölték.

A fentiek alapján a földforgalmi jogszabályok módosítása várható annak érdekében, hogy a szabályozás az uniós joggal összhangba kerüljön, illetve hogy az uniós joggal ellentétesen törlésre került haszonélvezeti jogok helyzete rendezésre kerüljön. Azokban az esetekben, ahol az eredeti jogbejegyzés valamilyen ok miatt nem állítható helyre, felmerülhet a magyar államnak a haszonélvezőkkel, használókkal szemben fennálló kártérítési felelőssége is, a jogellenes szabályozással okozott jogvesztés miatt.